Categoria: Hipoteca

Quan et beneficia no presentar la renda -encara que t’isca a retornar-?

Espere que el lector no pense que m’haja tornat boig, però el que els vaig a explicar és totalment cert, i no és per res il·legal. En AF Advocats defensem la Hisenda Pública però açò no vol dir que “siguem borinots” com diu una cadena d’electrònica.

 

Es preguntaren com pot ser açò? Doncs la resposta és ben senzilla, a l’hora de realitzar la declaració de la renda, no solament haurem d’observar la renda del obligat tributari sinó de tota la unitat familiar. I ací ja els done la pista, cal estar ben atents als ascendents i descendents.

 

Hem de remetre’ns a la normativa tributària, però a grans trets el que diu sobre els ascendents i descendents és que hi haja una relació sanguínia (o adopció), que convisquen i formen part de la unitat familiar a més que aquests no tinguen rendes superiors a 8.000 euros, o que no presenten declaració amb rendes superiors a 1.800 euros. Advertir que hem d’excloure d’aquests càlculs les quantitats exemptes de l’impost.

 

I esta és la raó perquè hàgem de valorar, si es donen els requisits enumerats anteriorment respecte un ascendent/descendent, que puguem incloure’ls en la nostra declaració a l’efecte de tributar en menor mesura.

 

Els informe que la Renda estipula uns mínims d’ingressos respecte de la persona, o respecte als desdendents, si els tenen -fins i tot varia depenent de l’edat d’aquests- així com per ascendents, o en últim lloc si es té algun tipus de discapacitat. En incloure’s dins de la mateixa unitat familiar, dita mínima ascendirà i per tant, la quantitat “mínima” de l’impost serà menor.

 

I per a mostra un botó. Un matrimoni en el qual la filla menor de 25 anys conviu amb els pares. La mare té un pagador i no superar els 22.000 euros de rendes del treball, el pare té una discapacitat major del 65% i una paga contributiva de 6.000 euros anuals. La filla té unes rendes del treball que ascendeixen a 20.000 euros. Els progenitors tenen una imposició a termini que els genera una renda de 30 euros anuals a cadascun.

 

En el calcule que vam fer respecte del matrimoni eixia una quantia a retornar en declaració conjunta d’uns 200 euros; de manera individual a la mare li eixia a pagar uns 300 euros mentre que al pare li retornaven les escasses retencions de la imposició a termini. Així que decidim, que els pares no presentaren declaració doncs la progenitora no es trobava obligada i el pare no li eixia a compte. Però ací la “jugada” incloem al pare amb discapacitat en la declaració de la filla, i aquesta a més de pujar-li considerablement el mínim personal de l’impost, se li va poder aplicar la deducció per ascendent amb discapacitat -doncs compleix amb els requisits que marca l’impost- i per tant, li corresponen a més 1.200 euros per la deducció estatal.

 

Nosaltres et convidem a contactar amb AF Advocats perquè t’assessorem en la millor manera de realitzar la renda.

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Com reclamar el que has pagat de més per la clàusula sòl?

En aquest article volem ajudar-te per tal d’aconseguir la devolució de tot el que has pagat de més en la teua hipoteca a causa de la clàusula sòl. Els pasos que, atenent al nostre criteri, hauria de seguir un consumidor perquè vetlen pel seus diners i que les entitats bancàries no tornen a enganyar-lo són aquestes:

 

1.  Consulta a un advocat

En primer lloc i de manera immediata, si creus que tens una clàusula sòl (també IRPH o “reclamació de les despeses de constitució”) consulta a un advocat. En AF Advocats t’informarem sense compromís si tens una clàusula sòl, IRPH o si pots sol·licitar la devolució de part de les despeses de constitució del préstec hipotecari, a més de les opcions jurídiques que el consumidor té. I el que és més important: l’advocat sempre vetlarà pels interessos del seu client, al contrari que les entitats bancàries, que vetlen única i exclusivament pel seu propi interès.

 

2.  Reclamació prèvia del Reial Decret – Llei 1/2017

Quan es determina que tens una clàusula sòl, l’advocat t’informarà dels pasos a seguir i, possiblement, opte per la reclamació prèvia contemplada al Reial Decret Llei 1/2017. Deixa que ell redacte el document i el lliure a l’entitat bancària. Mai, baix cap precepte, firmes res amb l’entitat bancària sense la supervisió prèvia del teu advocat; s’han observat clàusules en els documents que redacten les entitats bancàries que deixen al consumidor, de nou, desprotegit.

Realitzada la reclamació prèvia, cal esperar la resolució, que pot donar-se per aquestes cinc vies:

  1. L’entitat de crèdit accepta total o parcialment la reclamació.
  2. L’entitat financera rebutja expressament la sol·licitud.
  3. L’entitat financera no realitza cap comunicació en el termini dels 3 mesos posteriors a la interposició de la reclamació.
  4. Si el consumidor no està d’acord amb el càlcul que realitza la pròpia entitat financera.
  5. Si després de 3 mesos no s’ha posat a disposició del consumidor la quantitat oferida.

D’acord a la primera opció, començarà una negociació. Si finalitza l’acord entre el consumidor i l’entitat de crèdit cal estar a l’agüait de les condicions, quantitat, interessos i, sobretot, al tractament fiscal de les mateixes. Remarquem que aquest acord estiga supervisat pel teu advocat, perquè és possible que l’entitat financera t’oferixca la devolució de les quantitats amb la contractació de productes -amb risc- de la pròpia entitat. Respecte a la resta d’opcions, la única via per recuperar els diners serà la via judicial.

3. Procediment judicial

Finalitzada la reclamació prèvie, el pas següent és interposar davant dels tribunals de 1a Instància la corresponent demanda judicial sol·licitant una acció de nul·litat d’una clàusula contractual, i serà el Jutge qui determine què ocorre.

En AF Advocats t’informarem sense compromís sobre la teua hipoteca (clàusula sòl, IRPH, despeses notarials) i tots els pasos a seguir amb el millor assessorament i garantia de seguretat. Estem a la teua disposició i, com diu el nostre lema, “Estem per ajudar-te”. T’esperem!

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Cláusulas suelo: sobre el borrador del Real Decreto Ley que regula la protección al consumidor

En primer lugar, hemos observado estos días con gran expectación y nerviosismo cómo el Gobierno intentaba consensuar una norma que “pretendiera” establecer un sistema rápido para la devolución cobradas de más por las denominadas “clausulas suelo”, y ese pacto llegó esta semana con el Partido Socialista, que lo “sustentará” con una abstención en el trámite parlamentario de la convalidación del Real Decreto-ley en Ley. Todo con prisas –como siempre en este país- después de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Pues bien, tenemos que advertir al lector, que el presente análisis se basa en el borrador del mismo texto legislativo que se ha pactado y se aprobará hoy por el Consejo de Ministros (viernes 20 de enero de 2017). Después de la lectura y análisis, nuestra humilde opinión es que este Real Decreto-Ley (en adelante RDL) va a causar más problemas. Es cierto, que el consumidor “necesitado” firmará lo que le pongan delante, igual que “firmaron” cuando les pusieron delante las clausulas suelo bajo el pretexto “es lo que hay” o “es la norma del sector”, para que le devuelvan una cantidad de dinero –que estimará la entidad bancaria- y que o aceptas, o aceptas.

Volviendo al análisis pormenorizado, no me queda claro que la banca no recurra dicho RDL, y es más, que lo torpedee desde dentro porque ya se ha encargado tanto el ejecutivo como desde parte del hemiciclo cubrirles las espaldas a las entidades financieras. Ya en la exposición de motivos del RDL vemos que se define como Principio inspiradormecanismo que se pone en marcha es la voluntariedad a la hora de acceder a un procedimiento de solución extrajudicial con carácter previo a la interposición de la demanda judicial, sin coste adicional para el consumidor e imperativo de atender por parte de las entidades de crédito.”, bonito ¿verdad? Pues como dice el refranero, no es oro todo lo que reluce.

¿Qué entiende el RD como clausula suelo –o al menos- es lo que se redacta en la Exposición de motivos? Pues bien, los criterios que establece la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 que son:

 

  1. La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero;
  2. La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato;
  3. La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo;
  4. Su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor;
  5. La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual;
  6. Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

 

Además, ya se avanza en la exposición de motivos que se va a modificar el régimen de costas judiciales y el tratamiento fiscal de las devoluciones.

Entrando ya en el articulado, nos encontramos el primer artículo –objeto- del RDL: “el establecimiento de medidas que faciliten la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor a las entidades de crédito en aplicación de determinadas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.” Y nos preguntamos, ¿qué ocurriría si la entidad bancaria conforme a los principios que establece la exposición de motivos considera que su cláusula no cumple los criterios que estableció el Tribunal Supremo y por tanto no debería considerarse nula?

Parece que el artículo 2 que delimita el ámbito de aplicación del RDL aclara o “lo parece” un poco. En principio el RDL se articula solo para aquellos prestatarios -personas a las que les han prestado el dinero- que actúen como consumidores, en este caso se excluye a personas físicas que hayan realizado una hipoteca por su actividad empresarial, y por supuesto, a las empresas. Y añade:

Se entenderá por cláusula suelo cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

Y volvemos a estar como antes, y otra duda jurídica que nos surge. ¿Qué ocurre con aquellas cláusulas que limitan a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato? Como todo en esta vida, la generalización es perjudicial, y puede que haya –y las hay- cláusulas que limitan la variabilidad del tipo de interés a la baja, y no deben ser consideras nulas. Para muestra un botón, aquellas cláusulas que estipulan “que en ningún caso el tipo de interés de referencia podrá considerarse negativo, y en el caso que suceda, deberá entenderse como del 0%”. ¿Es nula la anterior clausula? La respuesta es que tengo mis serias dudas de ello.

Entrando en harina, vamos al artículo 3 del RD. Detalla la reclamación previa y enumera que las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales voluntario para el consumidor ¿Seguro que voluntario? Sigue diciendo, “la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo, en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses. En el caso en que la entidad considere que la devolución no es procedente, comunicará las razones en que se motiva su decisión, en cuyo caso se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.” Vale, aquí aparecen los famosos intereses que decía el gobierno que iba a aplicar para que los consumidores estuviesen tranquilos y satisfechos. Ahora bien, ¿qué tipo de interés aplicamos? ¿El legal? ¿El legal incrementado en dos puntos? ¿El Euribor? ¿El índice de referencia de préstamos hipotecarios por las entidades bancarias? ¿El del Banco Central Europeo? ¿CUÁL?

 

Sigue diciendo que en el plazo máximo para que el consumidor y la entidad bancaria lleguen a un acuerdo será de 3 meses a contar desde la presentación de la reclamación –mientras no se podrán emprender acciones judiciales- y se entenderá concluido el procedimiento extrajudicial cuando (atención porque ahora viene lo importante y FUNDAMENTAL):

  1.  Si la entidad de crédito rechaza expresamente la solicitud del consumidor;
  2.  Si finaliza el plazo de tres meses sin comunicación alguna por parte de la entidad de crédito al consumidor reclamante;
  3.  Si el consumidor no está de acuerdo con el cálculo de la cantidad a devolver efectuado por la entidad de crédito o rechaza la cantidad ofrecida.
  4. Si transcurrido el plazo de 3 meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.

Ya tenemos claro cuando acaba dicho procedimiento. Y ahora vamos a la madre del cordero, que pasa si no llegamos a un acuerdo extrajudicial y tengo que ir a reclamar mi dinero a los juzgados y tribunales de justicia. Pues bien, ¡aquí –El Gobierno- se ha quitado el DISFRAZ!

El RDL dispone que “SOLAMENTE si el consumidor rechazase el cálculo de la cantidad a devolver o declinase, por cualquier motivo, la devolución del efectivo e interpusiera posteriormente demanda judicial en la que obtuviese una sentencia más favorable que la oferta recibida de dicha entidad, se impondrá la condena en costas a esta (a la entidad bancaria se refiere).”

Señoras y señores, ¿qué ocurre si la entidad no contesta nunca a la reclamación previa? ¿Qué ocurre si la entidad rechaza expresamente la solicitud del consumidor? ¿Qué ocurre si la entidad no pone a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida?

Lo que pasa es que nos tendremos que ir a los tribunales a DEFENDER los INTERESES y DERECHOS de los CONSUMIDORES –porque han vuelto a ser atropellados por las entidades bancarias-, y estos, después de gastarse el dinero en abogados y procuradores, y los Tribunales les den la razón, no podrán exigir el pago de las COSTAS PROCESALES que la entidad les ha obligado a invertir en estos profesionales porque este RDL lo impide. Pues bien, a opinión de este humilde letrado, ya considera mala fe procesal desde el momento que la entidad bancaria no conteste a la petición previa, porque conoce de antemano que no va a ser “sancionado” por el Tribunal.

Establece el RDL un sistema también perverso, para que tampoco sean impuestas las costas procesales, en caso de interponer la demanda judicial directamente -sin pasar por el trámite de la reclamación previa- y el banco se allane -acepte la propuesta- antes de contestar a la demanda. De esta forma, se está obligando al cliente a que se gaste un dinero en abogados y procuradores (estudio del caso, cálculo del exceso cobrado de más en la hipoteca, redacción y fundamentación de la demanda y otros trámites), y cuando esté todo presentado en el Juzgado, la entidad bancaria diga que está de acuerdo con la cuantía del pleito y se acabó. El cliente tal vez cobre su dinero, pero tampoco podrá pedir las costas de los abogados y procuradores porque así queda dispuesto en el RDL.

Otro punto conflictivo es la Disposición adicional tercera que habla sobre los aranceles notariales y registrales, que sí, que se reducen a un tipo de documento sin cuantía y a una inscripción mínima cualquiera que sea la base, pero lo importante, ¿quién lo va a abonar? Suponemos que aquí las entidades repercutirán el gasto en el consumidor, consumando –valga la redundancia- otro abuso más de la banca.

Posteriormente, el RDL sigue enumerando garantías en pro del consumidor, como que el consumidor y la entidad podrán pactar la adopción de una medida compensatoria distinta a la devolución del efectivo. Esta medida requerirá que el consumidor haya recibido información suficiente y adecuada sobre la cantidad a devolver, la medida compensatoria y el valor económico de esa medida. Faltaría más, que las entidades bancarias no mostraran al cliente lo que van a firmar, y los efectos que ello conlleva.

Y para acabar, faltaba el Ministerio de Hacienda intentando pescar “a río revuelto” e intentar que los consumidores “ya jodidos por las clausulas” vuelvan a reliquidar sus declaraciones de la renta de los ejercicios no prescritos. Para información pública, el último ejercicio a reliquidar sería el 2012, ya que aún no ha prescrito el Impuesto de la Renta del 2012 –lo hará el día 2 de julio de 2017-. Dichas reliquidaciones, junto con sus consecuencias fiscales ÚNICAMENTE se aplicarán para aquellos que deseen recibir el dinero en metálico, bien porque así lo deseen o porque el préstamo se ha extinguido y por lo tanto es la única vía de recuperación. Sólo en el caso en que el dinero se destine a minorar el principal del préstamo no deberá hacerse liquidación alguna.

De esta forma hay que estar atento a que nos ofrecen las entidades bancarias, pero SIEMPRE y EN TODO CASO, desde AF Advocats les recomendamos que consulten con un profesional de todo el proceso.

Pues bien, esperamos haberte ayudado en la comprensión del Real Decreto – Ley (de la vergüenza, añadiríamos). Para cualquier gestión o consulta, en AF Advocats puedes informarte sin compromiso. Estamos para ayudarte.

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